天通苑二手房--王妍    复制

“我们想摸索出一条官方渠道之外的援助模式，希望能完善这种模式，让它延续下去。”
选出专职执行人  制定严密条款
    晨报讯（记者 刘珏欣）“我们想摸索出一条官方渠道之外的援助模式，希望能完善这种模式，让它延续下去，为更多人援建灾区提供可操作的道路。”7月23日，“天通苑援建学校项目组”执行人谷先生终于和四川省青川县青溪镇中心小学签订了“捐建合作协议”：由“项目组”出资至少60万元，在青溪小学修建一幢600平方米的综合楼。预计青溪镇总体重建规划出台后，九十月份综合楼即可开工。
    这是一次源自民间的援建计划，青溪小学的杨校长告诉记者：“起码在我们青溪镇，就他们一家是民间的。”
    6月初，网名为“荆棘乌”的天通苑居民在社区网站发帖，表示愿出资在灾区捐建学校，希望寻找邻居共做此事，大家一起出钱出力出智慧。帖子引起热烈反响。不久，“天通苑援建学校项目组”成立。天通苑居民们两次赴广元灾区选择援助学校，最后选定了青川县青溪镇中心小学，援建项目是一幢600平方米的两层综合楼，一层是大教室，二层是图书室和电脑室。
    据“项目组”成员向记者介绍，该工程预算最高是120万元，“捐建合作协议”签订“项目组”至少出资60万元，这笔钱将由“荆棘乌”拿出。此外，还将通过昌平区志愿者协会天通苑分会向天通苑居民募集捐款。
    “我们选了一位专职的项目执行人。他曾经是做建筑的，对这方面懂行。从招标开始，他会长驻青溪，监督整个工程。”此外，“项目组”还拟出许多限定条款，比如只有学校公章加上执行人签名和身份证才能从共管账户中提钱；发现工程有问题，执行人有拨款一票否决权；“神秘监理”将出现以监督执行人

今天一天时间在上海。早上拜访并参观了即将交付使用的亚洲第一高楼——上海环球金融中心，下午到上海交大参加卓越商业地产高峰论坛会，晚上CCIM梁老师坐陪与策源商业项总以及“第一地产”制片冯岚共进晚餐商谈之后，急急忙忙离开了四十度高温的上海，零时正回到北京。一天的行程虽然紧张了些，但还是蛮有收获。

上海环球金融中心是继金茂之后浦东又一高楼，高度是490米，投资方大股东是日本六本木的开发商，而其团队中唯一的华人郭博士不但全程参与了东京六本木项目的策划顾问工作，而且又以结构安全顾问的身份回到国内全程跟下来金融中心项目的全过程，这次正是因为有他的帮忙，我们才得以有幸在大楼未交付之前到楼内探访。

说起这个上海金融中心许多人可能并不陌生，因为早在它处于设计方案时期，就因为顶端有一个开口圆的造型，许多人认为这是太阳旗的象征，从而引起极大争议，最终投资方接受了意见，将圆型开口改为了现在的方型。殊不知，这个圆型是一个环形观光梯，策划者设计这一个商业卖点，意在看中东方明珠电视塔每天数十万计的观光客流，这个环形转动观光梯每年可以给大厦带来数百万元的观光收入。在不得不进行商业设计的改动之后，我们看到现在的方型，开发商还是让设计师在顶层设计了观光餐厅、可以展示汽车的商业多功能厅，以及490米悬空地面透光玻璃观光景廊。而在其它方面，可以看到出来，整个三十八万平米的建筑，几乎每一处细节都有商业玄机置于其中。对于总投资八十亿元的一个超高层地产项目来说，投资回收的设计体现于每一个角落。

这次同去上海开会的，是中国房地产协会商业地产专业委员会筹备成立的几位核心领导：秘书长蔡云、执行秘书长陈凯、CCIM中国总部主席梁培教授。商业地产专业委员会待民政部马上正式批准之前，几位女统帅已经紧锣密鼓开展了许多实质性的工作。包括严格筛选委员会核心理事机构、成员，对中国即有商业地产项目全面摸排，同时并启动了华贸中心商业地产案例课题立项，以及筹备八月份在沪举办首期商业地产培训班等项工作。作为协助推动商专委成立筹备工作的我和我的楼市杂志，其间一直参与并承接了他们所有的工作。在这个过程中，也对商业地产有了更多的理解和感受。也更加认识到，在此一时刻中国终于出现北京华贸中心、上海正大广场、恒隆广场等标志性商业地产项目的意义所在。

下午参加交大卓越商业地产高峰论坛会上，我表述了一个观点，我认为我们住宅的开发商相当于是养一头猪，之后杀了卖掉；商业地产的开发商难度就相当于研究、生产一辆汽车，之后把它卖掉。卖猪肉和卖车都是挣钱，只是卖的技术含量有天壤之别。

由于我国商业房地产开发市场开放后，收纳了港台的期房预售制度，但我们相应的法律制度不够键全，银行借钱和收受购房者的预购款使得开发商成为敛钱的机器，不负任何后继责任的住宅开发、发展商卖一片楼就走，这种卖一片楼就走的方式，让搞住宅开发的开发商全部都轻轻松松挣到大钱，一夜暴富。而最近一轮的市场跌荡波动和国家政策的调整，使得房地产界得以洗牌，有了重整的机会，昔日几乎是“非法集资”式的房地产开发模式，终于要向“高、精、尖”方向转变，商业持有型物业将是未来主流开发商所必须“操练”的科目。

不管你如何看待目前中国的社会经济现状和趋势,不管你如何判断中国改革开放三十年的得与失,有一点是可以肯定的,你绕不开2008年8月8号中国奥运这个时间节点。

也就是说，中国经济经过连续三十年的两位数的高增长，经过近几年奥运经济的投资拉动，经过几年的CPI的持续上涨，经过几年的主要因为汇率机制导致的出口下滑和人民币资产大幅度升值，经过去年的从紧货币政策后股市和楼市的急速降温......。奥运后，中国的经济政策特别是金融政策会不会有转变以及朝什么方向转变？这种猜想也许比中国在百年奥运上的金牌数的猜想更有价值也更受资本界的关注。

对于中国地产业来说，这个节点和猜想也许尤其重要。众所周知，中国房地产在上述经济和政治背景下，走过了高歌猛进的八年，房企和其产业链已经成为中国经济快车和资本市场的主要发动机。中国房企在资本市场和土地市场数年的史无前例的攻城掠地后，严重加剧了中国经济结构的扭曲和社会阶层的分化。深圳等部分城市还出现了明显的地产泡沫，对金融安全构成威胁。

我们虽然不能说中国房地产绑架了中国经济，但是，有一点可以肯定，中国经济已经越来越依赖立竿见影的房地产业的“健康持续”发展。

目前，对奥运后中国房地产业即将出现衰退的观点已经广为传播，这种观点无非是基于下面几个理由：第一，国际经验说，即大部分奥运主办国尤其是主办城市都经历了经济衰退尤其是地产市场的不景气；第二，货币政策说，由于治理通胀是央行首要目标，所以从紧的货币政策不会改变；第三，拐点说，经济和地产周期到了衰退期；第四，和谐说，房企暴力、房价高企，已经影响社会和谐和稳定。也许还有其它理由。

可是，你综合分析一下就会发现，在奥运后，支持上述地产市场衰退的理由几乎都不存在，或者说，不符合中国国情。

从政策因素看：在主要城市房地产出现非理性的暴涨后，国家采取多种方式为房地产降温，无论是两年不开发的土地要收回，两年之内未开发的土地要收取20%的闲置费，还是二手房的税收及大量增加土地供用量、经济适用房、两限房，都是为了房地产的降温而做出的遏制上涨政策，国家的政策就是要让房价在合理范围内缓慢平稳的增长，引导房地产行业健康发展。但是，发展是重点。中国经济在奥运后不允许衰退即滞胀。高度依赖地产经济的政府很难找出新的经济增长点。温总理最近在深圳调研讲话已经重新强调房地产是国民经济的支柱产业。这是一个奥运后中国经济政策取向的明显信号。有理由相信，央行坚硬的政策态度会松动，政府对中国通胀的容忍度也会提高。

从经济因素看：在深圳、北京、上海房地产价格的暴涨过程中，由于奥运经济的影响，“热钱”和“炒房者”的骤然增加，导致房地产商过度透资房地产市场的奥运潜力，于是出现了“捂盘”“排队”等手段的炒作；政策的限制、通货膨胀的巨大压力使“热钱”、“炒房者”在奥运后将部分退出北京、上海、深圳等房地产市场，房地产市场交易已骤然下降。这种奥运前的提前调整加速调整会迫使中央政府在奥运后松动政策。此外，中国经济体和此前奥运城市的中小经济体不可类比。中国政府很容易解决因为举办一个奥运所带来的财政负担。

从社会因素看：由于美国次债危机的影响，国内通货膨胀的巨大压力，半年来使大多数购房者无力购房；房地产降价论更是将舆论导向房产商；社会舆论的极大传播使一部分购房者在等候房地产商降价，使得购买双方出现了“僵持”的胶合状态，同时也孕育了更多的市场需求等待释放，在持续高通账和汇率松动的市场背景下，地产市场的降温肯定是短期的。奥运经济后，我们也许会看到房地产的“报复性反弹”。住房市场的民怨是政府的问题，当政府实现中底收入民众“住者有其屋”的职责后，房地产就只是经济问题和市场问题。

   通过以上简要分析，我们可以得出结论：北京奥运后对中国房地产市场的悲观论在政策预期、经济预期和社会预期上是不成立的。中国改革开放三十年，房地产及相关产业对GDP贡献巨大，中国社会经济结构转型当然需要摆脱对地产业的依赖，但是，这个过程是漫长而痛苦的。奥运后的中国，继续保持增长和就业，避免可能的金融危机和经济衰退，仍然是中国最大的政治。

  北京奥运是中国经济特别是房地产业的重要节点，但这个节点几乎没有悬念。

  在经过了奥运前的阵痛后，中国房地产业会继续繁荣。

揭开地产商变猪倌之谜 其意在变相套钱圈地

昨日本报报道了地产商变身“猪倌”的消息后，有知情人士向本报透露，地产商变身“猪倌”的真正目的并不是养猪，而是为了圈地和套钱。

真有这么回事？请看本报记者进行的调查。

◆每经记者 刘春香 发自南京

地产商变“猪倌”追踪

昨日本报报道了地产商变身“猪倌”的消息后，有知情人士向本报透露，地产商变身“猪倌”的真正目的并不是养猪，而是为了圈地和套钱。

“他们只不过把在房地产市场的那套战术，搬到了猪身上”，知情人士称，目前房地产市场低迷，开发商资金紧张，圈地困难，看到国家对农业尤其是生猪养殖的政策很优惠，于是假借养猪，达到其圈地套钱的目的。真有这么回事？记者决定展开调查。

政府很欢迎

2007年3月，江苏金东城集团就萌生了生猪养殖的想法。2007年12月，该集团就基本把生猪养殖项目定了下来。

公开资料显示，江苏金东城集团是南京市江宁区成立较早的以房地产、建筑为主，其他相关产业为辅的综合性民营企业。

目前，该公司正与江宁区横溪镇相关部门协调。“目前还在洽谈，他们还在犹豫和观望，主要在看政府政策的变化。”一业内人士透露。

据了解，江苏金东城集团和江宁区横溪镇政府洽谈的土地是400亩，金东城集团规划建一个年产5万头生猪规模的养殖场。“这个规模的养殖场，将获得税收、信贷、水电等多项优惠政策，以及国家的相关补贴。”横溪镇一位官员介绍。

在南京市溧水县，金大象生猪标准化养殖场已经破土动工，一期规模为300亩地，可年产2万头生猪。溧水县农林局一位官员也告诉记者，生猪养殖的信贷将会有所倾斜，根据规模的大小，各种优惠政策都不一样。

无论是在江宁区横溪镇，还是溧水县，地方政府对农业项目的引进都比较积极，他们并不关注引进的是否是房地产企业，主要关注的是引进的项目能否成功。

对于南京房地产商纷纷试水生猪养殖的举动，上海一位生猪养殖企业老板并不看好，他认为将是“雷声大，雨点小”，最终上马的生猪养殖项目不会有那么多，因为开发商“醉翁之意不在酒”。

政策有扶持

“生猪养殖有很多优惠政策，怎么能不让他们心动？”南京市生猪养殖协会负责人说。

今年4月，国家发改委和农业部联合发文，中央财政再次对规模化饲养生猪伸出援助之手，生猪扩繁场、种鸡场最高可获得中央财政补助100万元。该负责人介绍，“母猪的补贴一直就有，现在南京这里是每头母猪补贴100元，去年是每头补贴50元。”

在上海，母猪养殖也有补贴。某养殖场老板说，他每年母猪饲养的规模是3000头，上海的补贴政策是每头母猪补200元，因此他每年可获补贴60万元。

养殖母猪还有保险，每头母猪保险费60元，保额1000元。其中，养殖企业只需出12元，其余由财政补贴完成。

“这样的双保险，对于生猪养殖企业来说，大大降低了风险。”中国畜牧兽医学会养猪学分会理事长王林云认为，这样优惠的政策，相比目前房地产业来说，肯定好多了。

另外，生猪养殖还涉及高效设施补贴、规模化猪舍补贴。在江苏，规模化猪舍补贴分为3档，其中，南京地区的补贴是每平方米100元。

去年以来，财政部还连续出台十项政策扶持生猪养殖，包括能繁母猪补贴、能繁母猪保险、疫病防疫补助、生猪良种补贴、高致病性猪蓝耳病强制扑杀补偿、屠宰环节病害猪无害化处理补助、生猪调出大县奖励、完善生猪生产消费监测预警体系、增加猪肉储备规模、支持标准化规模养殖场基础设施建设等。

“这些政策我们都加权考虑过，因此我们进入更有信心。”南京一房地产公司老板这样告诉记者。

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